Nach Art. 6 BayBO – Bayerische Bauordnung – sind vor Außenwänden von Gebäuden sind, grundsätzlich Grenzabstände, die sogenannten Abstandsflächen zum Nachbargrundstück freizuhalten. Schutzzweck der Abstandsflächenregelungen sind ausreichende Besonnung, Belichtung und Luftzufuhr, sowie Wahrung der Privatsphäre. 

Abstandsflächen berechnet man grundsätzlich nach der Wandhöhe (H), die senkrecht zur Wand gemessen wird. Die Anrechnung von Dachflächen auf der Traufseite von Gebäuden erfolgt nach einem vereinfachten Modell: Die Höhe von Dächern mit einer Neigung von bis einschließlich 70 Grad wird der Wandhöhe künftig zu 1/3, die mit einer Neigung von mehr als 70 Grad wird voll hinzugerechnet. Die Wandhöhe auf der Giebelseite bemisst sich deshalb nach der Höhe der gesamten Wand und entspricht in der Form der Giebelwand. 

Die Novelle beabsichtigt die Verdichtung der Bebauung und eine Minimierung des Flächenverbrauchs.

In Wohngebieten sind als Abstandsfläche grundsätzlich 0,4 H (40% der Wandhöhe) zum Nachbargrundstück – mindestens jedoch 3 m – freizuhalten. Die Anrechnung von Dachflächen auf der Traufseite von Gebäuden erfolgt nach einem vereinfachten Modell: Die Höhe von Dächern mit einer Neigung von bis einschließlich 70 Grad wird der Wandhöhe künftig zu 1/3, die mit einer Neigung von mehr als 70 Grad wird voll hinzugerechnet. Die Wandhöhe auf der Giebelseite bemisst sich deshalb nach der Höhe der gesamten Wand und entspricht in der Form der Giebelwand.

In Gerwerbe- und Industriegebieten beträgt dir Tiefe der Abstandsflächen nun noch 0,2 H (20% der Wandhöhe), wiederum aber mindestens 3 m.

Die Gemeinden können durch Satzung für Ihr Gemeindegebiet oder für Teile hiervon aber auch ein abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsflächen zulassen oder vorschreiben.

Die Abstandsflächen müssen grundsätzlich auf dem Baugrundstück selbst liegen und dürfen sich in der Regel nicht überdecken. Sie können sich aber über die Grundstücksgrenze hinaus auch auf öffentliche Verkehrsflächen, öffentliche Grünflächen und öffentliche Wasserflächen erstrecken, jedoch nur bis zur Mitte dieser öffentlichen Flächen. Ausnahmsweise können sich die einzuhaltenden Abstandsflächen auch ganz oder teilweise auf das Nachbargrundstück erstrecken, wenn rechtlich oder tatsächlich gesichert ist, dass diese Flächen nicht überbaut werden, oder wenn der Nachbar gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schriftlich der Abstandsflächenübernahme zugestimmt hat. 

Unter bestimmten Voraussetzungen sind von den gesetzlich vorgeschriebenen oder den durch Bebauungsplan festgelegten Abstandsflächen auch Abweichungen möglich (Artikel 63 BayBO). Die Entscheidung hierüber liegt letztendlich jedoch im Ermessen der Bauaufsichtsbehörde. Ein Rechtsanspruch des Bauherrn hierauf besteht in der Regel nicht.

Nach Art. 63 Abs. 1 BayBO bestehet nun ein intendiertes Ermessen, wenn ein rechtmäßig erbautes Werk abgerissen und durch ein neues Vorhaben zu Wohnzwecken ersetzt werden soll. Die Abweichung soll also im Regelfall gewährt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass das neue Gebäude ein Bauwerk ersetzt, welches höchstens gleicher Abmessung und Gestalt ist. So wird sichergestellt, dass alte Gebäude, die rechtmäßig errichtet worden sind und die aktuell geltenden Abstandsflächen nicht einhalten, durch Neubauten ersetzt werden können, soweit dies im Übrigen zulässig ist.

Fazit:

Die Novellierung des Abstandsflächenrechts hat das Bauen im Freistaat nachhaltiger und flächenschonender gemacht. Wie sich die deutliche Reduzierung der Tiefe auf die Schutzwecke der Abstände – insbesondere die Privatsphäre – auswirken und wie viele Gemeinden einen Sonderweg gehen.